في ظل الحديث عن العقارات يوميا بسبب مناقشات قانون الإيجار القديم يصبح الطلب عليها كبيرا وهو ما يجعل الدولة تهتم بضبط سوق العقار ككل ليس فقط من أجل العبور بتلك الأزمة بل لتعظيم قيمة العائد من العقار.
وحاليا تدرس وزارة المالية تشكيل لجنة عليا لتسعير الوحدات السكنية لتحديد القيم السوقية وتقدير القيم الإيجارية كأساس لحساب الضريبة العقارية المستحقة عليها، على أن ينشر دليل للأسعار في الجريدة الرسمية.
مرجعية لتوثيق العقار
ولجنة تسعير وتقييم العقار هي جهة رسمية أو معتمدة تضم مجموعة من الخبراء المتخصصين في مجال التقييم العقاري، وتعمل وفق معايير علمية وفنية لتحديد القيمة السوقية للعقارات بمختلف أنواعها.
تتبع هذه اللجنة غالبًا لجهات حكومية أو مؤسسات تمويلية أو كيانات قضائية، وتهدف إلى توفير مرجعية موثوقة للتقييم العقاري، وهو كيان معتمد في عدد من الدول على رأسها السعودية.
تعمل وزارة المالية على اختيار ما بين ثلاث إلى أربع مكاتب استشارية متخصصة من القطاع الخاص للمساعدة في إعادة تقييم الأصول العقارية في مصر واقتراح طرق تقييم جديدة لنظام الضريبة على العقارات.
ومن المتوقع اختيار الشركات الاستشارية وبدء عملها هذا الشهر، وتأتي التقييمات الجديدة — المتوقع صدورها في النصف الثاني من عام 2025 — في إطار عملية إصلاح استراتيجي أوسع لقانون الضريبة العقارية.
لماذا نحتاج لجنة عليا لتسعير الوحدات ؟
يُعد وجود لجنة تقييم العقار عنصرًا حيويًا في أي سوق عقاري يسعى إلى تحقيق العدالة والشفافية. ومع توسع السوق السعودي وتنوع الاستثمار العقاري، أصبحت الحاجة لهذه اللجان أكثر إلحاحًا.
أبرز الأسباب التي توضح أهمية وجود لجنة تقييم العقار:
بحسب تجربة السعودية تعمل لجنة تقييم العقار بوضع إطار منضبط لتحديد قيمة العقار وفق أسس مهنية، مما يحد من المبالغة أو التقدير المتدني ويضمن العدالة في الصفقات، ودعم القرار الاستثماري للمشترين والممولين سواء كنت مستثمرًا، أو مطورًا عقاريًا، أو حتى فردًا يبحث عن منزل، فإن تقرير لجنة تقييم العقار يمنحك معلومات دقيقة حول القيمة السوقية للعقار، هذا يساهم في اتخاذ قرارات مالية مبنية على أرقام واقعية وليس على توقعات أو مشاعر.
كما أن الجهات التمويلية مثل البنوك تعتمد على تقارير اللجان المعتمدة في تحديد حجم التمويل الممنوح للعقارات، مما يربط بين دقة التقييم وسلامة النظام المالي ككل، في حالات النزاع حول قيمة عقار سواء بين ورثة، شركاء، أو أطراف بيع وشراء تلعب لجنة التقييم دور الحكم المحايد. يتم الاعتماد على رأيها الفني لتقديم تقدير مستقل وموثوق يمكن للقضاء أو الأطراف المعنية الاستناد إليه في تسوية الخلافات.
كما تعد العقارات جزءًا أساسيًا من الأصول التي تمتلكها الشركات والأفراد، ولهذا فإن تقييمها الدقيق من خلال لجنة معتمدة يسهم في إعداد القوائم المالية، واحتساب الضمانات، وبيان القوة المالية للجهات المختلفة، خاصة في ظل المتطلبات المحاسبية والمعايير الدولية الحديثة.
ومن ضمن الأهداف أيضا أنه عندما يشعر المستثمرون المحليون والدوليون أن هناك جهة مهنية محايدة تحدد قيمة العقارات، فإن ذلك يعزز الثقة في السوق ككل، هذه الثقة تُعد أساسًا لجذب رؤوس الأموال، وتحفيز حركة التطوير العمراني، وتقليل المخاطر.
الإعفاء من الضريبة العقارية
وبجانب كل تلك المزيا تعمل مصر حاليا على حصر العقارات وأنواعها بحسب المناطق من أجل تطبيق الضريبة العقارية، ويجري حاليا تشغيل منصة إلكترونية موحدة للضريبة العقارية تجريبيا، والتي تتيح تسجيل الوحدات وتقديم إقرار موحد بجميع الممتلكات العقارية للممول دون التقيد بالموقع الجغرافي للوحدة السكنية أو الإدارية.
ضاعفت الحكومة حد الإعفاء من الضريبة العقارية إلى 4 ملايين جنيه للوحدات السكنية المملوكة للأفراد، القرار جاء بعد أن أقر مجلس الوزراء تعديلات جديدة على قانون الضريبة العقارية خلال اجتماع له هذا الشهر.
وكان نائب وزير المالية للسياسات الضريبية شريف الكيلاني، قد صرح قبل ذلك بأن الحد الحالي للإعفاء أصبح غير واقعي في ظل المتغيرات الاقتصادية وارتفاع التضخم وأسعار العقارات، مؤكدا أن الوزارة تدرس سيناريوهين: إما رفع حد الإعفاء الضريبي للوحدات السكنية أو إعفاء سكن الأسرة الخاصة بالكامل مع محاسبة من يمتلك أكثر من عقار ضريبيا.
إنشاء منصة عقارية
تعمل وزارة الإسكان على إنشاء منصة عقارية بهدف الترويج وإتاحة المنتجات العقارية، ومن المقرر إتاحة دخول المطورين العقاريين على هذه المنصة لعرض مختلف منتجاتهم العقارية.
ووجه مصطفى مدبولي رئيس الوزراء، في هذا السياق، بسرعة تجهيز المنصة العقارية لإطلاقها، على أن تتضمن مختلف ما يحتاجه مشترى الوحدة من بيانات ومعلومات، كما طلب من محافظ البنك المركزي ضرورة وضع الضوابط التي من شأنها أن تسهم في تيسير إجراءات تصدير العقار، وفى الوقت نفسه دخول عوائد هذا البيع من العملة الاجنبية إلى الجهاز المصرفي.
ماذا يعني تصدير العقار؟
تعمل الحكومة حاليا على تنفيذ ما تم طرحه من توصيات خلال اجتماعات اللجنة الاستشارية للتنمية العمرانية وتصدير العقار، وما تضمنته هذه التوصيات من أهمية الإسراع في إجراءات تسجيل العقارات المبدئي، منوهاً كذلك إلى الخطوات المهمة المتخذة في ملف تصدير العقار، خاصة في ظل ما نشهده من اقبال في الوقت الحالي على تملك الوحدات العقارية المصرية، بالأخص في منطقة الساحل الشمالي، بحسب تصريحات مدبولي.
استعراض مكونات منظومة تصدير العقار المقترحة، التي تستهدف زيادة الموثوقية في المنتج العقاري المصري، من خلال تنفيذ عدة آليات تشمل تأمين حقوق الملكية من خلال إنشاء سجل ملكية موحد، وتيسير إجراءات التسجيل ونقل الملكية، وشفافية الإجراءات والكلفة المطلوبة لتسجيل ونقل الملكية العقارية.
